工商业屋顶光伏电站屋顶租赁合同法律风险与
随着屋顶光伏电站投资的规模日益扩大，交大光谷太阳能的项目开发人员在光伏电站项目开发中遇到的问题也越来越多，为了帮助大家更好更快的判断优质合格的屋顶资源，小编今天特别整理了工商业屋顶光伏电站屋顶租赁合同法律风险与解决方案。
屋顶光伏电站安装必须要收集的四证：
1、建设工程规划许可证
2、竣工验收证明
3、消防验收证明
4、房屋产权证明
在签订屋顶租赁合同时，我们要了解俩个专业术语：优先购买权、买卖不破租赁。
A、优先购买权：在分布式光伏电站25年的生命周期内，保持屋顶租赁关系不变是维护电站稳定运行和利益最大化的基本诉求；在极端情况下房屋产权不得不“易主”的时候（如符合“买卖不破租赁”例外情况，在被法院强制拍卖过程中去除租赁权等），承租人保护自身权益的终极方式就是动用“优先购买权”。实践中，承租人（光伏电站所有者）可能会遇到以下问题：
一是房屋租赁权与屋顶租赁权在“优先购买权”问题上的冲突。如分布式光伏电站租赁的建筑物本身就存在租赁情况，则存在两个租赁权谁为更“优先”的问题。
二是屋顶租赁权被法院去除而进行强制拍卖，是否会影响承租人的优先购买权。
三是租赁发生在查封之后，但如承租人属于善意，是否仍享有优先购买权的问题。
解决方案：分布式光伏电站可在屋顶租赁协议或合同能源管理协议中当中明确约定在一定条件下光伏电站对承租建筑物的优先购买权，并约定优先购买权无法行使情况下的赔偿机制。
B、买卖不破租赁：《城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。分布式光伏电站显然属于商业租赁，不属于“买卖不破租赁”立法保护本意。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”从备案登记行为的性质来看，属于行政机关的行政管理行为，不影响合同本身的效力。“买卖不破租赁”原则有两个例外情况：“（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”可见，承租人（光伏电站）证明“租赁在先”是保证租赁权利不受查封、抵押影响的重要条件。
解决方案：屋顶租赁合同签订后，及时到当地房屋管理部门办理登记备案
常见风险分析与解决方案
1、房屋建设未取得工程规划许可证；租赁房屋未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；租赁房屋未取得土地使用权证；租赁房屋未取得房屋所有权证。租赁合同无效或潜在的纠纷隐患。
解决方案：在租赁房屋没有取得土地使用权证和房屋所有权证的情况下，一般情况下只要取得规划许可手续合同也是有效的，
2、屋顶的出租人非房屋产权人，且未得到产权人的授权，且未在事后得到产权人的追认。构成无权处分，导致无法获得屋顶的使用权。
解决方案：核实出租房屋的产权人，确保出租人为房屋的产权人，或已得到产权人的授权;签订合同时发现出租人非产权人的，应争取获得产权人的追认，签订三方协议。
3、共有屋顶未经其他业主同意的，构成无权处分，导致租赁合同无法履行。
解决方案：属于共有部分的，应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意;在签订租赁合同前，核实房屋是否属于共有财产，如属于共有财产的，需征得所有共同共有人或2/3以上按份共有人的同意。
4、出租房屋未经消防验收;出租屋顶不符合光伏项目建设的荷载规范要求。房屋未经消防验收，可能导致无法正常并网发电;屋顶不符合光伏项目建设的荷载规范要求，将导致无法安装光伏面板，或者需要进行加固，增加费用。
解决方案：要求业主方提供消防验收证明和房屋设计图纸，并聘请专业机构判断屋顶荷载是否满足光伏电站建设要求。成本核算中包括加固费用和出荷载报告的费用。
5、屋顶租赁合同约定的租赁期限超过20年。超过20年的部分无效。
解决方案：签两份合同，一份合同期限为20年，另签一份待生效的合同;通过在建筑物上设置地役权的方式，建设分布式光伏项目。
6、出租人就同一房屋订立数份租赁合同，导致承租人无法取得屋顶的使用权。
解决方案：核实屋顶租赁情况，避免租赁已出租给他人的屋顶;在租赁合同中明确约定违约责任。合法占有租赁房屋的，先占的优先;第二个就是已经办理了登记备案手续的，虽然没有占但是办了备案手续的优先;第三个是合同成立在先的优先。这是同一个屋顶签署多个合同下的优先原则。
7、出租人将屋顶出租给承租人之前，房屋已被抵押或查封。房屋被抵押或查封，导致房屋被折价或拍卖，租赁合同对房屋受让人不具有法律约束力。
解决方案：到房管部门核查，只要它有合法登记和产权证的，抵押和查封情况在房管部门是可以查到的。对出租人的资信进行调查，避免因出租人资信不佳，与他人发生纠纷，导致房屋被抵押或查封;在签订租赁合同当时或之后，对租赁合同进行公证或备案，确定屋顶出租的时间，以便于判断屋顶租赁与被抵押和查封的先后顺序。
8、出租房屋被政府依法征收、拆迁。房屋被拆迁后，无法继续使用房屋屋顶;承租人并非法律规定的房屋征收补偿的主体。
解决方案：在租赁合同中对于房屋被征收、拆迁的补偿问题作出明确约定;采用设立地役权的方式使用屋顶，屋顶使用人为地役权人，属于拆迁补偿的对象。在租赁合同当中对房屋征收的补偿问题做出约定，如果房屋被征收，有关的补偿费用该如何分配，在合同当中进行明确地约定，在屋顶租赁合同中，对其停产、停业损失是需要预先与出租人进行约定，并明确房屋面临征收时的停产停业损失的计算方式、征收补偿的分配比例，以保护自身的合法权益。另外也可以考虑设立地役权的方式，这在物权法当中是有规定的。
9、屋顶租赁合同已签订，但合同约定的租赁期间未起算，或者出租人未将屋顶交付给承租人，出租人将房屋转让。租赁合同未经备案，在部分地区导致无法主张“买卖不破租赁”。 租赁合同对受让人不具有约束力。
解决方案：要求出租人尽快交付屋顶并起算租赁期限;租赁合同签约后到房地产管理部门登记备案。
